Механізм цивільно-правового регулювання сервітутних відносин в Україні

Для цивільно-правового регулювання сервітутних відносин та його механізму важливе значення має питання визначення характеру конкретної цивільно-правової норми з точки зору її імперативності чи диспозитивності. Його вирішення має не лише теоретичне, але й практичне значення, оскільки дозволяє з'ясувати ступінь свободи учасників сервітутних відносин у їх саморегулюванні і тим самим уникнути негативних наслідків виходу за його межі.

Традиційним є уявлення про розмежування імперативних і диспозитивних норм за їх текстуальним формулюванням. Зокрема, наявність у нормі словосполучення «якщо інше не встановлено договором» свідчить про диспозитивний характер даної норми, а за відсутності такого словосполучення - норма завжди повинна вважатися імперативною. Разом з тим, ЦК України фактично встановив нові правила в частині визначення характеру тієї чи іншої цивільно-правової норми, що не узгоджуються з вищесказаним традиційним уявленням. Зокрема, ч. 3 ст. 6 ЦК України встановлює, що «сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд». Однак, «сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами» [297]. Тобто, фактично цивільно-правова норма завжди визнається диспозитивною (а не лише у випадку наявності формулювань, подібних до «якщо інше не встановлено договором»), крім трьох вищеперерахованих випадків, коли цивільно-правова норма є імперативною. Доцільно відзначити, що спосіб викладу положень ч. 3 ст. 6 ЦК України дав змогу окремим вченим-цивілістам стверджувати про існування у цивільному праві презумпції диспозитивності цивільно-правових норм [188, с. 35; 298, с. 14].

Тому, характеризуючи цивільно-правові норми, присвячені регулюванню сервітутних відносин, необхідно враховувати сучасну тенденцію до поглиблення саморегулюючих начал у сфері цивільного права, а відтак правила ч. 3 ст. 6 ЦК України. Принципово важливим у цій частині також є прийняття до уваги власне природи сервітутних відносин - речових відносин обмеженого користування чужим нерухомим майном. Так, сфера сервітутного користування через характер відповідних відносин вимагає широкого запровадження в їх регулюванні різноманітних правових обмежень. Безумовно, що досягти цього можна за рахунок наявності значної кількості імперативних цивільно-правових норм. Разом з тим, слід мати на увазі, що в регулюванні сервітутних відносин (приватних за своєю правовою природою) беруть участь і диспозитивні цивільно-правові норми.

Відтак проаналізуємо цивільно-правові норми, присвячені регулюванню сервітутних відносин, на предмет їх імперативності чи диспозитивності. При цьому обмежимося виключно положеннями, вміщеними в главі 32 ЦК України «Право користування чужим майном».

Попередній поверховий перегляд норм даної глави ЦК України дав змогу виявити факт наявності в її межах двох цивільно-правових норм з явно вираженим диспозитивним характером. Зокрема, такими є ч. 3 ст. 403 та ч. 2 ст. 405 ЦК України. Перша норма присвячена питанням плати за користування майном на підставі сервітуту, а друга - визначає характерний виключно для конструкції особистого сервітуту - права проживання членів сім'ї власника житла випадок втрати (фактично підставу припинення) даного права. Диспозитивність цих норм розкривається через використання традиційного вказівника «якщо інше не встановлено договором/домовленістю». Відтак складності у визначенні характеру зазначених цивільно-правових норм не виникає. Більшість же цивільно-правових норм глави 32 ЦК України не містять якихось явних ознак, які дозволили б з першого погляду судити про їх імперативну чи диспозитивну правову природу.

Доцільно відзначити, що в рамках глави 32 ЦК України відсутні імперативні цивільно-правові норми, в яких було б прямо вказано на неможливість відступу від правил, закріплених в них. Мова йде про перший критерій визнання норми імперативною, передбачений абз. 2 ч. 3 ст. 6 ЦК України. Для наочного уявлення в частині того, що являють собою такі норми та яким чином вони мають бути виражені текстуально, слід навести їх приклад, віднайдений в інших структурних частинах чинного ЦК України. Зокрема, такими є: ч. 2 ст. 259 ЦК України - «Позовна давність, встановлена законом, не може бути скорочена за домовленістю сторін» [297]; ч. 2 ст. 260 ЦК України - «Порядок обчислення позовної давності не може бути змінений за домовленістю сторін» [297]. Відтак, необхідності у застосуванні першого критерію імперативності цивільно-правової норми (абз. 2 ч. 3 ст. 6 ЦК України) у сфері сервітутних відносин немає.

Частина 1 статті 401 ЦК України визначає об'єктний склад сервітутних правовідносин та одну з умов вступу в них. Фактично нею встановлюються основні параметри сервітутних правовідносин, зміна яких з високим ступенем очевидності призведе до трансформації концепції сервітутного користування. Наприклад, шляхом домовленості сторін договору про встановлення сервітуту по відношенню до рухомого майна. В такому випадку слід вести мову про формування нового речового права (навіть як підвиду сервітуту), не передбаченого чинним цивільним законодавством. Разом з тим, застосування даної норми у системному зв'язку з положенням ч. 2 ст. 395 ЦК України свідчить, що нові види речових прав на чуже майно можуть встановлюватися виключно в законодавчому порядку у формі закону, але аж ніяк не за домовленістю сторін. У цивілістичній літературі вказується, що «воля приватних осіб у конструюванні видів речових прав відсутня» [300, с. 569]. Цим, зокрема, підкреслюється абсолютний речовий характер сервітутних правовідносин. З урахуванням вищесказаного, важко погодитися з думкою щодо можливості відступу сторін договору про встановлення сервітуту від ч. 1 ст. 401 ЦК України у частині правила про об'єктивну обумовленість сервітуту (неможливість задоволення потреб іншим способом) [300, с. 571]. Припустимо, що сторони договору про встановлення сервітуту добровільно за взаємною згодою відступлять від даного правила, але такий відступ юридично вважатиметься недійсним. Інша справа, що така недійсність може бути встановлена лише у випадку звернення певної сторони відповідного договору до суду, чого може й не відбутись, якщо договір відповідає інтересам кожної з його сторін. Разом з тим, не можна виключати того факту, що, наприклад, власник обтяженого сервітутом нерухомого майна в силу певних власних мотивів не звернеться у будь-який час до суду про визнання договору недійсним з посиланням на те, що він суперечить чинному ЦК України через наявність іншого способу для задоволення потреб сервітуарія. Останній у такому разі виявиться беззахисним, оскільки фактично не зможе довести протилежного. Крім того, укладення договору про встановлення сервітуту з відступом від положень щодо об'єктивної обумовленості сервітуту може призвести до порушення прав та/або інтересів третіх осіб. Тому слід погодитися з І. О. Маньковським, що виконання юридично недійсної умови договору можливо лише на рівні «джентльменської угоди» [150, с. 79]. Відтак, цивільно-правова норма, закріплена в ч. 1 ст. 401 ЦК України, є імперативною.

Імперативною слід вважати і норму ч. 2 ст. 401 ЦК України, яка визначає суб'єктний склад сервітутних правовідносин, що також є одним з концептуальних параметрів, який дозволяє кваліфікувати правовідносини власне як сервітутні. Тому сторони договору про встановлення сервітуту не можуть відступити від положень ч. 2 ст. 401 ЦК України і, наприклад, передбачити встановлення сервітуту на користь невизначеного кола осіб (жителів певного населеного пункту).

Відповідно до ч. 1 ст. 402 ЦК України - «Сервітут може бути встановлений договором, законом, заповітом або рішенням суду» [297]. Важко уявити собі, яким чином сторони договору про встановлення сервітуту можуть відступити від положень даної цивільно-правової норми, адже й сам факт укладення договору в цій сфері можливий завдяки зазначеним положенням. Очевидно, що розширення переліку підстав (способів) встановлення сервітуту можливе лише на законодавчому рівні, шляхом внесення відповідних змін у ч. 1 ст. 402 ЦК України. Укладення договору про розширення переліку підстав (способів) встановлення сервітуту видається абсурдним. Звідси дану норму слід визнати імперативною.

Абз. 1. ч. 2 ст. 402 ЦК України визначає суб'єктний склад договору про встановлення земельного сервітуту, що знову ж таки є концептуальною ознакою сервітутних правовідносин, об'єктом яких є земельна ділянка. Тому подібно до ч. 2 ст. 401 ЦК України, а також з урахуванням правової природи сервітутних відносин, її слід вважати імперативною.

Імперативним є абз. 2 ч. 2 ст. 402 ЦК України - «Земельний сервітут підлягає державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно» [297]. Адже у даному випадку цілком можливе застосування третього критерію визначення імперативності цивільно-правової норми, передбаченого абз. 2 ч. 3 ст. 6 ЦК України - її обов'язковість випливає з суті відносин між сторонами договору. Так, системне тлумачення положень абз. 2 ч. 2 ст. 402 ЦК України у нерозривній єдності з правилами ст. 182 ЦК України та ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» [221] засвідчує неможливість відступу та зміни приписів аналізованої норми, оскільки в протилежному випадку сервітутні правовідносини не виникають. Доцільно звернути увагу на явний недолік абз. 2 ч. 2 ст. 402 ЦК України. В ньому йде мова про державну реєстрацію виключно земельного сервітуту, проте за чинним законодавством державній реєстрації підлягає не лише земельний сервітут, але й особистий сервітут, об'єктом якого може бути й інше нерухоме майно. З урахуванням того, що глава 32 ЦК України присвячена загалом сервітутному користуванню, а не лише його реалізації на підставі земельного сервітуту, доцільно внести зміни в абз. 2 ч. 2 ст. 402 ЦК України, виклавши її в наступній редакції: «Сервітут підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно».

Положення ч. 3 ст. 402 ЦК України, що «у випадку недосягнення домовленості про встановлення сервітуту та про його умови спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту» [297], мають імперативний характер. Дана цивільно-правова норма фактично йде в розвиток приписів ч. 1 ст. 402 ЦК України, визначаючи, коли саме рішення суду виступає підставою встановлення сервітуту. Відступ від ч. 3 ст. 402 ЦК України і застосування процедур саморегулювання виявляється неможливим. Сторони договору (зокрема, попереднього договору) за взаємною згодою не можуть виключити застосування даної норми до своїх відносин, тому що жодна зі сторін договору не може відмовитись назавжди від права на судовий захист свого цивільного інтересу (ч. 2 ст. 15 ЦК України). Адже згідно з ч. 1 ст. 27 ЦК України «правочин, який обмежує можливість фізичної особи мати не заборонені законом цивільні права та обов'язки (у нашому випадку це право на судовий захист цивільного інтересу щодо задоволення потреби у встановленні сервітуту), є нікчемним» [297]. Те ж саме стосується й юридичної особи, як однієї з сторін договору, цивільна правоздатність якої може бути обмежена лише на підставі рішення суду (ч. 2 ст. 91 ЦК України).

Норму ч. 1 ст. 403 ЦК України слід визнати диспозитивною, оскільки договором про встановлення сервітуту передбачається не лише обсяг прав, але й обов'язків сервітуарія щодо користування чужим майном. Зазначеним договором також встановлюються права й обов'язки власника обтяженого сервітутом нерухомого майна. Теж саме стосується й заповіту. Слід відзначити, що пряме застосування концепції розуміння сутності сервітуту як суб'єктивного цивільного права, закладеної главою 32 ЦК України, до положення ч. 1 ст. 403 ЦК України виявляє його певну алогічність. Так, фактично мова йде про те, що право користування чужим майном визначає обсяг прав щодо користування особою чужим майном. Більш звужено за змістом це виглядає, як «право визначає обсяг прав». Безумовно, що в такому прямому розуміння дана цивільно-правова норма виявляється малопридатною для її застосування на практиці. Тому цілком вірно у цій частині вказував О. А. Підопригора, що обсяг прав та обов'язків «визначається не сервітутом, а тим юридичним актом, яким сервітут встановлено: договором, законом, судовим рішенням чи заповітом» [173, с. 677].

Відповідно до ч. 2 ст. 403 ЦК України - «Сервітут може бути встановлений на певний строк або без визначення строку» [297]. Вирішення питання про строки сервітутного користування повністю покладається на розсуд сторін договору. Учасники сервітутних відносин з урахуванням конкретних обставин можуть самостійно на власний розсуд визначити період (тривалість) сервітутного користування, адже законом не встановлено верхньої чи нижньої межі такого строку. Звичайно, що в такому разі сторонам договору слід враховувати правову природу сервітуту і не вдаватися до абсурдних ситуацій у вигляді встановлення сервітуту строком на один день тощо. Крім того, сторони договору про встановлення сервітуту можуть обумовити виникнення/припинення сервітуту вказівкою на певну подію, яка має неминуче настати, або ж пов'язати ці процеси з певною календарною датою. З урахуванням цього, дана норма є диспозитивною.

Наступні три цивільно-правові норми, закріплені відповідно у ч.ч. 4, 5 та 6 ст. 403 ЦК України є безумовно імперативними. Обов'язковість положень цих норм випливає з суті сервітутних відносин (третій критерій імперативності цивільно-правових норм - абз. 2 ч. 3 ст. 6 ЦК України). Відступ від правил ч.ч. 4, 5 та 6 ст. 403 ЦК України може призвести до непередбачуваних наслідків негативного змісту та підірвати стабільність цивільного обороту. Так, наприклад, якщо сторони договору про встановлення сервітуту не врахують того, що сервітут не позбавляє власника обтяженого нерухомого майна права володіння, користування та розпорядження, то фактично ними буде створене нове речове право, не передбачене чинним цивільним законодавством. Те ж саме стосується й права слідування (ч. 6 ст. 403 ЦК України). Безумовно, анулювання дії права слідування тягне за собою концептуальну зміну правової природи сервітуту.

Положення ч. 7 ст. 403 ЦК України, що визначає порядок відшкодування збитків, завданих сервітуарієм власнику (володільцю) обтяженого сервітутом нерухомого майна, носить диспозитивний характер. Це пояснюється тим, що дана цивільно-правова норма фактично є відсильною, адже вказує на загальні підстави відшкодування зазначених збитків, передбачені ст. 22 ЦК України. В свою чергу, зі змісту ч. 3 даної статті випливає - якщо договором про встановлення сервітуту не передбачено відшкодування збитків у меншому або у більшому розмірі, то вони відшкодовуються у повному обсязі.

Диспозитивною є також норма ч. 1 ст. 404 ЦК України, адже передбачений нею перелік способів (видів) використання чужого нерухомого майна на підставі сервітуту не є вичерпним. На наш погляд, не існує законодавчих перешкод у можливості сторін договору про встановлення сервітуту за взаємною згодою визначати, з урахуванням конкретних обставин, також інші потенційні способи (види) такого використання. Головне, щоб такі способи не суперечили як суті сервітутних відносин, так і загальним засадам цивільного законодавства. Стосовно ч. 2 та ч. 3 ст. 404 ЦК України, то з урахуванням того, що вони знову ж таки регулюють питання суб'єкт-об'єктного складу сервітутних правовідносин, що є базою для розуміння останніх, їх слід визнати імперативними.

Абз. 1 та абз. 2 ч. 1 ст. 405 ЦК України мають імперативний характер, що випливає з їх детального аналізу. Ці норми присвячені такому особистому сервітуту як право проживання (право користування житлом членами сім'ї його власника), яке власне належить до тих випадків, коли сервітут встановлюється на підставі закону (ч. 1 ст. 402 ЦК України). Відтак укладення договору про встановлення сервітуту в цьому разі є непотрібним. Однак не виключається можливість вирішення у договірному порядку між власником житла та членом (членами) його сім'ї питання порядку здійснення такого користування. При цьому, на перший погляд, може скластися враження про те, що укладення договору про порядок користування житлом у цій сфері суперечить абз. 1 ч. 1 ст. 405 ЦК України, яка в буквальному розуміння визначає, що користування житлом має здійснюватися відповідно до закону. На наш погляд, формулювання «відповідно до закону» слід тлумачити не в прямому сенсі, а через твердження, що члени сім'ї власника житла мають відповідний особистий сервітут в силу закону. Це обумовлено тим, що тривалий час вважалося, що таким законом має бути ЖК УРСР. Разом з тим, Пленум ВССУ у п. 39 постанови від 07.02.2014 р. № 5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» [226] виключив можливість прямого застосування ЖК УРСР до відносин особистого сервітуту права проживання, вказавши на необхідність застосування ЦК України, зокрема положень ст. 405. Сама ж ст. 405 ЦК України дає лише загальне регулювання відповідних відносин і не вирішує багатьох питань реалізації особистого сервітуту права проживання. Єдине, на що потрібно зважати при укладення договору про порядок користування членами сім'ї житлом власника, це на обов'язковість правила абз. 2 ч. 1 ст. 405 ЦК України, що житлове приміщення, яким можуть користуватися члени сім'ї, визначається його власником. Ця норма є імперативною, бо спрямована на забезпечення врахування інтересів власника житла. Це той мінімальний базис, який повинен враховуватися учасниками відносин з реалізації особистого сервітуту права проживання. Всі інші можливі питання реалізації даного права можуть і повинні вирішуватися за їх взаємною згодою в порядку саморегулювання.

Переважна більшість норм ст. 406 ЦК України, яка встановлює підстави припинення сервітуту та однойменних правовідносин, також є імперативними. Виняток складає лише п. 3 ч. 1 ст. 406 ЦК України, диспозитивність якого обумовлюється можливістю сторін договору про встановлення сервітуту за взаємною згодою продовжити строк дії останнього до його припинення. Слід мати на увазі, що оскільки строк дії сервітуту за чинним законодавством належить до відомостей, які вносяться до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, то відповідно продовження строку сервітуту вимагає державної реєстрації. Лише в такому разі сервітут зберігає чинність. Імперативність положень п.п. 1, 2, 4 та 6 ч. 1 ст. 406 ЦК України випливає з суті сервітутних відносин. Обов'язковість правила п. 5 ч. 1 ст. 406 ЦК України обумовлена віднесенням його до випадків визнання законом суб'єктивного цивільного права припиненим через встановлення факту нездійснення такого права його носієм (ч. 2 ст. 12 ЦК України). Правила ч.ч. 2 та 3 ст. 406 ЦК України є імперативними, оскільки фактично передбачають право власника обтяженого сервітутом нерухомого майна на захист своїх прав та інтересів у сфері сервітутного користування. Такий власник безумовно може відмовитись при наявності відповідних обставин від здійснення прав, встановлених ч.ч. 2 та 3 ст. 406 ЦК України, але будь-які дії спрямовані на позбавлення його даних прав взагалі є нікчемними в силу ч. 1 ст. 27 та ч. 2 ст. 91 ЦК України.

Таким чином, переважна більшість цивільно-правових норм глави 32 ЦК України є імперативними, що в основному зумовлено самим характером сервітутних відносин. Кількість диспозитивних цивільно-правових норм у даній сфері, порівняно з договірними цивільними відносинами, є значно меншою. Цим підтверджується така ознака механізму цивільно-правового регулювання сервітутних відносин як обмеженість їх саморегулювання. При цьому імперативність норм глави 32 ЦК України відрізняється від імперативних норм публічних галузей права в силу свободи особи у вирішенні питання здійснення чи нездійснення наявних у неї прав (ч. 1 ст. 12 ЦК України).

Дослідження змісту цивільно-правових норм, спрямованих на регулювання сервітутних відносин, стає можливим завдяки їх зовнішньому вираженню у відповідних формах (джерелах - у формальному розумінні) цивільного права. Серед останніх, з урахуванням особливостей національної правової системи, насамперед виділяється цивільне законодавство. Його склад та система чітко визначені на нормативному рівні, зокрема в ст. 4 ЦК України. Доцільно зупинитися на аналізі питань, пов'язаних зі законодавчим регулюванням сервітутних відносин.

Конституція України відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦК України складає основу цивільного законодавства. Вона є актом найвищої юридичної сили, що закладає підвалини державного і суспільного життя у нашій країні, визначає фундаментальні параметри правового регулювання будь-яких суспільних відносин. Тому цілком слушною є позиція С. О. Погрібного, який не відносить Конституцію України до актів цивільного законодавства, а розглядає її відособлено [195, с. 71]. Конституція України, виходячи з її правової природи, не містить норм, які б прямо регулювали сервітутні відносини. Разом з тим, на наш погляд, Основний Закон держави несправедливо оминає своєю увагою питання забезпечення безпосередніх (конституційних) гарантій реалізації та захисту речових прав на чуже майно (до яких належить власне й сервітут), ведучи мову виключно про таке «основне» речове право як право власності. Зокрема, конституційні гарантії реалізації та захисту права власності закріплюються ст. 41 Конституції України. Безумовно, така ситуація в більшості зумовлена тими умовами, в яких розроблявся та приймався Основний Закон держави. В обстановці проголошення курсу на побудову демократичної та правової держави, переходу від командно-адміністративної до ринкової економіки першочергове завдання полягало в забезпеченні активного розвитку відносин приватної власності, без яких речові права на чуже майно, в тому числі й сервітут, були навряд чи потрібні. В сучасних умовах, коли приватна власність в Україні фактично сформувалася, явних перешкод у посиленні гарантованості захисту речових прав на чуже майно з боку держави не має. Відтак своєрідним поштовхом до вдосконалення правового регулювання відносин з приводу реалізації речових прав на чуже майно (включаючи й сервітут), стало б закріплення гарантій їх реалізації на рівні Основного Закону держави. При цьому можливо використати досвід зарубіжних країн, конституції яких проголошують гарантії реалізації та захисту не лише права власності, а й інших речових прав. Як приклад, можна навести положення ст. 64 Конституції Республіки Польща, у відповідності до якої «кожен має право на власність, інші майнові права, а також право спадкування. Власність, інші майнові права, а також право спадкування підлягають рівній для всіх правовій охороні» [107]. З урахуванням того, що речові права на чуже майно (включаючи й сервітут) за своєю правовою природою є різновидом майнових прав, то гарантованість їх реалізації, правової охорони та захисту на конституційному рівні в Республіці Польща є очевидною. Звичайно, що термін «майнові права» є досить широким за змістом і охоплює не лише речові права, але й зобов'язальні права майнового характеру (наприклад, право вимоги). Тому з урахуванням традицій національної правової системи в Україні на рівні Конституції доцільно використовувати формулювання не «інші майнові права», а «інші речові права» [133]. Передбачення відповідних конституційних гарантій дасть можливість, з одного боку, закріпити єдину концепцію речових прав, коли поряд з правом власності державою визнається існування також й інших речових прав (у т. ч. речових прав на чуже майно), а з іншого боку, створить відповідні умови для зміцнення принципів правового регулювання відносин, які складаються з приводу цих прав, що сприятиме розвитку економіки.

Переважна більшість цивільно-правових норм сконцентрована в Цивільному кодексі України, який нормативно визнаний в Україні основним актом цивільного законодавства (абз. 1 ч. 2 ст. 4 ЦК України). У його межах цивільно-правове регулювання сервітутних відносин забезпечується власне главою 32 «Право користування чужим майном». Однак це не виключає необхідності дотримання також й інших положень ЦК України, розміщених в інших його структурних підрозділах. Наприклад, норм, що визначають поняття та умови цивільно-правового договору, порядок його укладення, зміни та розірвання тощо. Аналіз глави 32 ЦК України показує, що характер викладу нормативного матеріалу в ній не відзначається досконалістю та послідовністю. На окремих недоліках законодавчого формулювання відповідних цивільно-правових норм акцентувалася увага при їх характеристиці з точки зору диспозитивності чи імперативності. До цього слід додати, що назва глави 32 ЦК України з вживанням слів «чуже майно» не в повній мірі відображає сутність сервітуту, адже останній не може встановлюватися по відношенню до майнових прав та обов'язків, які власне охоплюються поняттям «майно» (ч. 1 ст. 190 ЦК України). На даний дефект вже вказувалося в юридичній літературі як в більш загальному контексті - у частині речових прав на чуже майно, так і щодо сервітуту [170, с. 6; 292, с. 163]. Крім того, наділивши ст. 401 назвою «Поняття користування чужим майном», ЦК України не містить законодавчої дефініції сервітуту [136]. Норми, що визначають суб'єкт-об'єктний склад сервітутних правовідносин не зведені в єдине ціле, а фактично розкидані в межах глави 32 ЦК України, що не сприяє єдності в їх розумінні. Зокрема, сумнівним є дублювання ч. 3 ст. 404 ЦК України щодо можливості встановлення сервітуту по відношенню до іншого нерухомого майна, адже фактично про те ж саме мова йде в ч. 1 ст. 401 ЦК України. Визнаючи існування двох видів сервітутів (земельних та особистих), ЦК України в подальшому не є послідовним в їх регулюванні і не передбачає деталізації специфіки особистого сервітуту. Очевидно, що для забезпечення ефективного цивільно-правового регулювання сервітутних відносин, необхідне переосмислення положень глави 32 ЦК України з точки зору системності та послідовності побудови нормативної моделі сервітутного користування шляхом викладу відповідного нормативного масиву за схемою: поняття сервітуту, суб'єкт-об'єктний склад сервітутних правовідносин, підстави та юридично значимі умови їх виникнення, права та обов'язки суб'єктів сервітутних правовідносин, окремі особливості земельних та особистих сервітутів, підстави припинення сервітуту як суб'єктивного цивільного права, особливості захисту сервітуту.

Характеристика ЦК України в межах нормативної основи механізму цивільно-правового регулювання вимагає також з'ясування його статусу та співвідношення з іншими актами законодавства, які містять норми, спрямовані на регулювання сервітутних відносин. При цьому зазначена проблема не являється новою у цивілістиці, проте до цього часу є досить дискусійною. Загалом вона пов'язана з недостатньою розробленістю концепції кодексу як окремого виду нормативно-правового акту.

Статус ЦК України розкривається через визнання його у ч. 2 ст. 4 «основним актом цивільного законодавства». Очевидно, що вживання даної характеристики у нормі ст. 4 ЦК України, яка покликана сформувати систему цивільного законодавства, відобразити її склад та внутрішньо-ієрархічні зв'язки між складовими, не може бути визнано простою декларацією і повинно тягнути за собою конкретні правові наслідки. У цій частині, на наш погляд, найбільш вдалою та теоретично обґрунтованою є точка зору С. О. Погрібного щодо розуміння ЦК України як основного акту цивільного законодавства. Зокрема, вчений вказав, що «саме в ньому, і виключно в ньому визначаються основні положення цієї галузі законодавства України» [195, с. 55]. Водночас, словосполучення «основні положення» С. О. Погрібний трактує не узагальнено, а дотримуючись текстуального підходу, за яким розділ І ЦК України має назву «Основні положення». Відтак, норми даного розділу і є тими основними положеннями, які поширюються на все цивільне законодавство. Дійсно, аналіз цих цивільно-правових норм засвідчує, що через них «приховано» в узагальненому вигляді надається характеристика складових елементів механізму цивільного-правового регулювання як загальногалузевої теоретичної конструкції. Наприклад: ст.ст. 3-10 ЦК України визначають нормативну основу згаданого механізму; ст. 11 ЦК України - присвячена юридичним фактам; ст.ст. 12-14 ЦК України - актам реалізації цивільних прав та обов'язків; норми глави 3 ЦК України - засобам захисту цивільних прав та інтересів. Очевидно, що в розділі І ЦК України закладена модель механізму цивільно-правового регулювання, і якщо певний нормативно-правовий акт претендує на роль акта цивільного законодавства, то він повинен повністю відповідати зазначеній моделі, а не руйнувати її. Хоча, на нашу думку, концептуальне значення для побудови всього цивільного законодавства мають не лише норми розділу І ЦК України, але й ряд норм інших розділів у межах книги першої «Загальні положення» та окремі норми особливої частини ЦК України. Наприклад, положення ЦК України, що визначають цивільну правоздатність та дієздатність фізичної особи, вимоги до дійсності правочинів та підстави визнання їх недійсними тощо. Зазначене розуміння статусу ЦК України як основного акту цивільного законодавства може бути цілком поширене й на сферу правового регулювання сервітутних відносин.

З статусом ЦК України тісно пов'язане питання його співвідношення з іншими актами законодавства, передусім законами (в частині співвідношення ЦК України та підзаконних актів особливих проблем не виникає, бо останні мають нижчу юридичну силу). Для сфери сервітутних відносин це питання є досить актуальним, оскільки нині їх регулювання забезпечується не лише ЦК України, а й іншими кодифікованими і некодифікованими законами, які не завжди узгоджені між собою.

Відомо, що кодекс і закон мають однакову юридичну силу, оскільки перший за своєю природою вважається різновидом останнього [51, с. 10; 154, с. 161; 294, с. 103]. Звідси для вирішення проблеми співвідношення ЦК України та інших законів, які регулюють сервітутні відносини, неможливо застосувати традиційне ієрархічне правило. Разом з тим, у цивілістичній літературі вказується, що ієрархія законів може визначатися як по вертикалі - за юридичною силою, так і по горизонталі - через пріоритетність закону по відношенню до інших (рівних за юридичною силою) [299, с. 58]. Наділення ЦК України особливим статусом вимагає відповідності (тобто узгодженості) йому інших законів, які претендують на регулювання цивільних відносин, зокрема сервітутних. Така вимога знаходить свій розвиток через положення абз. 2 та 3 ч. 2 ст. 4 ЦК України. При цьому, на наш погляд, формулювання «інші закони України, які приймаються...» слід тлумачити розширено - не лише як цивільні закони прийняті після набрання чинності ЦК України, але й ті, які діяли до його прийняття та зберегли свою чинність. Адже логічно, що такі цивільні закони, з огляду на концептуальність ЦК України та втілення в ньому засад галузі цивільного законодавства, повинні бути приведені у відповідність до нього. Підтвердженням цього є абз. 2 п. 3 «Прикінцевих та перехідних положень» ЦК України [297]. Лише за умови, що зміни цивільного законодавства зумовлені назрілою необхідністю адекватної реакції законодавця на появу нових цивільних відносин або значну трансформацію сутності вже існуючих цивільних відносин, справжньої відповідності цих змін потребам розвитку цивільного обороту, допускається прийняття цивільного закону, який регулюватиме цивільні відносини інакше, ніж ЦК України, з обов'язковим внесенням змін до останнього (абз. 3 ч. 2 ст. 4). Тільки це може служити показником системності цивільного законодавства. Разом з тим, не всі науковці погоджуються з наданням пріоритету ЦК, зазначаючи, що «закріплені в інших законах спеціальні норми і правила не повинні орієнтуватися на положення Цивільного кодексу як такі, що носять загальний характер» [254, с. 23]. Дана точка зору є досить сумнівною. Якщо спеціальні норми не орієнтуються на загальні, то яким чином тоді можна стверджувати, що ці норми є спеціальними. Якщо спеціальні норми не орієнтуються на загальні, то чи існує тоді взагалі потреба в останніх, а відтак і потреба у поділі норм на загальні та спеціальні. Ці види правових норм не існують «у різних світах», а тісно взаємодіють між собою. Спеціальна норма на то і є такою, щоб встановлювати особливе регулювання з одночасною орієнтацією на загальне регулювання, без дублювання та спотворення останнього.

У контексті розв'язання даної проблеми доцільно детальніше зупинитися на співвідношенні саме ЦК України та ЗК України, адже вони охоплюють значний обсяг норм, спрямованих на регулювання сервітутних відносин в Україні. При цьому, якщо в ЦК України містяться норми, присвячені як особистим, так і земельним сервітутам, то в ЗК України - виключно земельним сервітутам (глава 16 «Право земельного сервітуту»). Прийнято вважати, що після внесення змін до ЗК України (на підставі Закону України «Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Цивільного кодексу України» від 27 квітня 2007 р. № 997-V) проблем з неузгодженістю його положень з ЦК України у регулюванні сервітутних відносин не виникає [293, с. 109]. Разом з тим, певна неузгодженість залишається, але вона не є настільки явною як це мало місце до прийняття вищезгаданого Закону. Наприклад, якщо ЦК України при визначенні суб'єктного складу сервітутних правовідносин для обох сторін використовує формулювання «власник (володілець)» (ч. 2 ст. 401, абз. 1 ч. 2 ст. 402, ч. 7 ст. 403, ч. 2 ст. 404), то ЗК України в одних статтях вживає формулювання «власник або землекористувач» (ч. 1 ст. 98, ст. 99, ч. 3 ст. 101), а в інших «власник (володілець)» (ст. 100). Такий розбрат зумовлений тим, що згадані зміни були внесені саме до ст. 100 ЗК України без урахування її узгодженості та системних зв'язків з іншими статтями даного кодексу. Крім того, ЗК України у ч. 3 ст. 101 говорить про плату за встановлення земельного сервітуту, тоді як ЦК України в аналогічній нормі (ч. 3 ст. 403) веде мову вже про плату за користування майном, тобто фактично за здійснення сервітуту. У цій частині також по-різному кодекси розкривають шляхи визначення безоплатності сервітуту (ЗК України - інше може бути передбачено законом, ЦК України - крім закону, також безоплатність сервітуту може передбачатися договором, заповітом, рішенням суду). Відтак, суперечність між ЦК України та ЗК України у регулюванні сервітутних відносин поки що не усунута в повній мірі та здебільшого має прихований характер.

Проблема співвідношення ЦК України та ЗК України у частині регулювання сервітутних відносин вимагає відповіді на два питання, а саме: чи можна вважати ЗК України актом цивільного законодавства та чи є його норми, які регулюють сервітутні відносини, спеціальними по відношенню до норм глави 32 ЦК України.

Щодо першого питання, то слід керуватися двома критеріями визнання певного закону актом цивільного законодавства, запропонованими у цивілістиці С. О. Погрібним. А саме, предметом регулювання такого закону повинні бути цивільні відносини, що відповідають ознакам ч. 1 ст. 1 ЦК України, та регулювання таких відносин має здійснюватися на засадах ЦК України [195, с. 57]. Очевидно, що ЗК України повністю не може бути визнаний актом цивільного законодавства, адже регулює не лише майнові відносини, які є цивільними за своєю правовою природою, але й ряд відносин публічно-правового характеру (раціонального використання земель та їх охорони, управління земельними ресурсами тощо). Разом з тим, нас цікавить не весь ЗК України, а лише норми глави 16 «Право земельного сервітуту», адже в науковій літературі вказується на відсутність законів, які б містили виключно цивільно-правові норми [293, с. 199]. За своєю правовою природою сервітутні відносини є приватноправовими - це майнові (речові) відносини, засновані на юридичній рівності, вільному волевиявлення та майновій самостійності їх учасників. Така їх природа зберігається незалежно від того, яким нормативно-правовим актом забезпечується їх регулювання. Характер норм глави 16 ЗК України повністю підтверджує це, оскільки вони побудовані у відповідності до виробленої протягом тривалого часу концепції сервітутного користування. У частині другого критерію (необхідності регулювання сервітутних відносин на засадах ЦК України) слід відзначити, що незважаючи на певні неузгодженості, про які йшла мова вище, положення глави 16 ЗК України у своїй більшості за змістом дублюють норми глави 32 ЦК України, хоча й з деякими текстуальними відмінностями. Крім того, при встановленні та реалізації земельного сервітуту, незалежно від застосування норм ЗК України, необхідно дотримуватися загальних засад цивільного законодавства (ст. 3 ЦК України), зокрема принципу свободи договору, що підтверджується й правозастосовною практикою. Отже, можна стверджувати, що норми глави 16 ЗК України, в нині діючому вигляді, є суто цивільно-правовими. Відтак, ЗК України у частині регулювання сервітутних відносин (виділене є принциповим) може бути визнаний цивільним законом (законом, що містить цивільно-правові норми).

Щодо можливості визнання норм глави 16 ЗК України спеціальними по відношенню до норм глави 32 ЦК України слід відзначити наступне. У правовій доктрині не існує єдності думок вчених у частині розуміння, які правові норми є спеціальними, а які загальними. На наш погляд, слушною є позиція тих науковців, які вказують, що спеціальними є правові норми, які не лише регулюють певний вид відносин у межах роду (адже такий підхід є надто спрощеним), але й обов'язково встановлюють особливі специфічні правила, обумовлені природою відносин, що ними регулюються [165, с. 203; 194, с. 173; 267, с. 167]. Інакше кажучи, спеціальні норми повинні деталізувати, розвивати положення загальних норм (оскільки перебувають у тісному зв'язку з ними), але не вдаватися до повторення та викривлення останніх. В юридичній літературі можна зустріти думку про те, що норми ЗК України є спеціальними, а тому усувають дію норм ЦК України як загальних, з поширенням такого погляду і на сферу регулювання сервітутних відносин [153, с. 87-88; 256, с. 108; 317, с. 123]. Іноді подібне посилання зустрічається й у судовій практиці [203; 217]. Але не завжди така позиція є виправданою. Поглиблений аналіз глави 16 ЗК України «Право земельного сервітуту» виявляє факт того, що її положення фактично дублюють (незважаючи на окремі текстуальні відмінності) аналогічні норми ЦК України, розміщені в межах глави 32 [138, с. 205]. Наприклад, змістовно співпадають між собою: ч. 2 ст. 98 ЗК України з ч. 2 ст. 403 ЦК України; ч. 3 ст. 98 ЗК України з ч. 5 ст. 403 ЦК України; ст. 100 ЗК України відповідно з ч. 1 ст. 402, ч. 2 ст. 401 та ч. 2 ст. 402 ЦК України та ряд інших положень. Незважаючи на те, що в окремих випадках у ЗК України статті викладені в іншому порядку з використанням іншого текстуального оформлення, це зовсім не змінює сутності закріплених в них правил поведінки. Прикладом цього може бути ст. 102 ЗК України, яка передбачає підстави припинення земельного сервітуту. Такі дві підстави як рішення суду про скасування земельного сервітуту (п. «в» ч. 1 ст. 102 ЗК України) та порушення власником сервітуту умов користування ним (п. «д» ч. 1 ст. 102 ЗК України) повністю охоплюються підставою припинення сервітуту, передбаченою ч. 2 ст. 406 ЦК України (наявність обставин, які мають істотне значення). Крім того, змістовно повторюючи норми ст. 406 ЦК України, ЗК України не є послідовним і не передбачає у ст. 102 такої підстави припинення сервітуту як смерть особи, на користь якої встановлено особистий сервітут (хоча конструкція останнього передбачена ч. 1 ст. 100 ЗК України). Навряд чи у цьому разі є можливим посилання на п. «а» ч. 2 ст. 102 ЗК України, адже в ній йде мова про зовсім іншу підставу припинення сервітуту.

ЗК України фактично не привносить жодної специфіки у регулювання сервітутних відносин. Звичайно, що противники даного погляду можуть посилатися на факт закріплення ЗК України іншого суб'єктного складу шляхом передбачення можливості встановлення земельного сервітуту не лише на користь власника, але й землекористувача. Однак, якщо визнати, що під терміном «володілець», який застосовує ЦК України щодо визначення суб'єктного складу сервітутних правовідносин, можна розуміти титульного володільця, то даним терміном буде охоплюватися й землекористувач (поняття «титульне володіння» включає у себе володіння як окрему правомочність у складі інших речових прав, зокрема і права постійного користування земельною ділянкою (ч. 1 ст. 92 ЗК України). Фактично єдиною спеціальною нормою, яка дійсно випливає з специфіки земельної ділянки та враховує особливості земельних відносин, є положення п. «б» ч. 2 ст. 102 ЗК України щодо припинення земельного сервітуту у разі неможливості використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. Але спеціальний характер цієї норми нівелюється тим, що аналогічне правило встановлено ч. 3 ст. 406 ЦК України.

Слід відзначити, що у вітчизняній доктрині земельного права Р. І. Марусенко була висунута думка про необхідність регулювання земельних сервітутних правовідносин виключно земельним правом та відповідно відданні пріоритету в цій частині земельному законодавству. При цьому дослідник намагається обґрунтувати особливу правову природу земельного сервітуту, посилаючись на специфіку землі як об'єкта правового регулювання. Зокрема, Р. І. Марусенко зазначає, що «земля у будь-яких правовідносинах має виступати як природний об'єкт» [153, с. 22]; «регламентація відносин щодо реалізації сервітутних прав на земельні ділянки повинна відбуватися виходячи з комплексного підходу, який забезпечує тільки земельне право шляхом установлення певних імперативів та специфічних обов'язків суб'єктів, які відсутні у цивільно-правових моделях регулювання суспільних відносин» [153, с. 20]; цивільне право «не враховує зміст земельного сервітуту, зокрема вимог, що ставляться до суб'єкта у зв'язку з його поводженням з об'єктом» [153, с. 23]. Те, що земельна ділянка як об'єкт сервітуту має свої особливості зумовлені розумінням землі, як частини навколишнього природного середовища, не викликає сумніву. Однак чи може правовий режим землі, як особливого природного об'єкта, змінити сутність сервітуту та сервітутних відносин? Навряд чи. Специфіка правового режиму землі може породити лише необхідність врахування окремих особливих вимог, дотримання яких є необхідним для його збереження. Дійсно такі вимоги не можуть бути включені у сферу цивільно-правового регулювання, оскільки є відмінними за своєю суттю. Але в цьому і виявляється власне завдання земельного законодавства, яке повинно містити зазначені вимоги. Разом з тим, глава 16 ЗК України не передбачає якихось земельно-правових особливостей регулювання сервітутів. Вона не містить будь-яких вимог, які випливали б з особливостей землі як природного ресурсу, не містить специфічних обов'язків, спрямованих на забезпечення раціонального використання та охорони земельної ділянки під час реалізації сервітуту, не встановлює правил екологічного змісту. Всі такі вимоги розташовані в інших структурних підрозділах ЗК України, посилання на які у главі 16 відсутні, що не дозволяє говорити про їх нерозривний зв'язок. У главі 16 ЗК України регулюються традиційні майнові цивільні відносини.

Крім того, Р. І. Марусенко підкреслює, що необхідність дотримання при реалізації земельного сервітуту вимог охорони земель, цільового та ефективного їх використання випливає з суті суб'єктивного земельного сервітутного права [153, с. 23-24]. З такою позицією важко погодитися, адже ці вимоги не випливають з правової природи сервітуту як речового права на чуже майно, а викликані особливостями земельної ділянки (у розуміння її як землі) і цілком очевидно не можуть бути вплетені в основну систему нормативних положень, присвячених регламентації сервітутних відносин. Їх дотримання та реалізація - це окремі відносини, які тісно пов'язані з відносинами з приводу реалізації земельного сервітуту, але не змішуються з ними. Також вчений зазначає, що «регламентація окремих різновидів сервітутів різними галузями права (включаючи й законодавство - додано мною - В. М.) є нормальним явищем, оскільки в даному випадку мова йде про їх правову природу, яка є відмінною» [153, с. 26]. На наш погляд, відбувається підміна понять «правова природа сервітуту» та «особливості об'єкта сервітуту». Правова природа сервітуту як суб'єктивного права не змінюється в залежності від його об'єкта. Сервітут завжди залишається речовим правом обмеженого певним способом та у певному масштабі користування чужим нерухомим майном. Розмежування законодавчого регулювання сервітутних відносин з посиланням виключно на специфіку їх конкретного об'єкту не можна вважати достатньо аргументованою. Застосування такого підходу лише вихолощує цивільно-правове регулювання, оскільки за таких умов можна прийняти цілу низку законодавчих актів, які регулюватимуть сервітут на той чи інший об'єкт (земельну ділянку, нежитлове та житлове приміщення тощо). Адже кожен об'єкт сервітуту так чи інакше має свої притаманні виключно йому особливості, які й дозволяють розглядати його в якості самостійного об'єкту. Але навряд чи така розпорошеність норм зможе забезпечити ефективне правове регулювання сервітутних відносин.

Таким чином, нині норми глави 16 ЗК України не можуть розглядатися як спеціальні по відношенню до норм глави 32 ЦК України. Повне дублювання цивільно-правових норм у цій частині не є виправданим та не відповідає принципу економії нормативного матеріалу. Крім того, така ситуація є передумовою можливого виникнення колізій у майбутньому через «забуття» своєчасного внесення змін до ЦК України або ЗК України у випадку зміни положень одного з них. На наш погляд, ситуація з співвідношенням ЦК України та ЗК України у сфері регулювання сервітутних відносин може бути розв'язана двома шляхами: 1) повне виключення глави 16 зі ЗК України та детальне і послідовне закріплення концепції сервітутного користування у ЦК України з включенням до останнього спеціальної норми наступного змісту - «Встановлення та реалізація земельного сервітуту має здійснюватися з обов'язковим урахуванням вимог раціонального використання, відтворення та охорони земель, вимог екологічної безпеки, передбачених ЗК України» (безумовно такий підхід є досить радикальним за своїм характером); 2) переформатування норм глави 32 ЦК України у бік їх системності та повноти з одночасною зміною концепції глави 16 ЗК України шляхом виключення з неї норм у тому вигляді, в якому вони викладені нині і дублюють положення ЦК України та передбачення в ній специфічних правил, пов'язаних з встановленням та реалізацією земельного сервітуту (наприклад, вироблення орієнтовних критеріїв найменшої обтяжливості сервітуту, виходячи виключно з особливостей землі). Назву глави 16 ЗК України у цьому разі доцільно змінити на «Особливості встановлення та реалізації земельного сервітуту». До проведення зазначених законодавчих перетворень норми ЦК України та ЗК України слід застосовувати у системній єдності та взаємозв'язку без посилання на спеціальність чи загальність відповідного нормативно-правового акту. Необхідно наголосити, що автор даного дисертаційного дослідження не мав на меті заперечувати існування земельного права як галузі права та можливості регулювання сервітутних відносин земельним законодавством, а керувався виключно необхідністю створення системної та узгодженої нормативної основи для забезпечення ефективного, збалансованого та такого, що відповідає потребам сучасності механізму цивільно-правового регулювання сервітутних відносин. Справедливим є зауваження А. М. Мірошниченко, що «спеціальні правила щодо регулювання земельних відносин слід передбачати лише тоді, коли цього вимагає специфіка землі, земельної ділянки як об'єктів правового регулювання» [165, с. 55-56].

2.3 Договір в механізмі цивільно-правового регулювання сервітутних відносин

З положень ч. 2 ст. 402 ЦК України випливає, що договір насамперед виступає однією з підстав встановлення сервітуту та відповідно виникнення сервітутних правовідносин. Разом з тим, значення договору в механізмі цивільно-правового регулювання сервітутних відносин не обмежується виключно статусом юридичного факту, а точніше одного з складових юридичного (фактичного) складу [131, с. 70]. У сфері сервітутного користування договір підключається до правового регулювання відповідних відносин, що дозволяє розглядати його в якості своєрідного регулятора. Саме договір містить ті правила поведінки, якими керуються учасники сервітутних правовідносин при безпосередньому здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків.

Сервітут як законодавчо, так і доктринально кваліфікується як речове право, відповідно правовідносини, що виникають з його приводу в своїй основній масі є речовими (абсолютними). В цивілістиці традиційним стало уявлення про те, що у сфері речового права (на відміну від зобов'язального) діє правило, за яким види та зміст речових прав визначається виключно законом [178, с. 11; 303, с. 784]. Разом з тим, це правило не повинно сприйматися суто прямолінійно, що начебто всі можливі аспекти сервітутного користування мають визначатись тільки й виключно тільки на законодавчому рівні, передусім у ЦК України. Такий підхід може призвести до крайнощів, коли заперечуватиметься навіть сам факт можливості встановлення сервітуту на підставі договору [231, с. 14] (адже встановлення сервітуту та визначення його сутності і змісту - це різні речі), незважаючи на те, що така можливість безпосередньо передбачена законом. Нині навряд чи можна стверджувати, що вітчизняне законодавство характеризується повнотою та високим ступенем деталізації у регулюванні сервітутних відносин. Достатньо лише порівняти кількість положень Глави 32 ЦК України, присвяченій сервітуту, з кількістю положень Частини 4 Німецького цивільного уложення, що регулює аналогічні питання. Крім того, урегулювати в законі всі можливі випадки обмеженого користування чужим нерухомим майном на підставі сервітуту об'єктивно неможливо, бо кожен з таких випадків завжди відзначатиметься своєю своєрідністю. Необхідне усвідомлення того, що саме завдяки використанню конструкції договору при встановленні та реалізації сервітуту виявляється можливим забезпечити баланс інтересів у взаємовідносинах між особою, на користь якої встановлюється сервітут (сервітуарієм) та власником обтяженого сервітутом нерухомого майна, що для сервітутних відносин є вкрай необхідним. Відтак, згадане вище правило, за яким види та зміст речових прав визначається виключно законом, потребує уточнення щодо сфери сервітуту для забезпечення його однозначного розуміння та уникнення перегинів як у бік перебільшення, так і в бік применшення його значення. Необхідно також пам'ятати й те, що сервітутні правовідносини не є однорідними - суто речовими (абсолютними). Навколо сервітуту виникають та розвиваються також і зобов'язальні сервітутні правовідносини, що тісно пов'язані з речовими, бо є залежними від них. І в цій частині регулятивна сила договору стає більш відчутною.